Blase oder Nicht-Blase – was ist mit den Immobilien los?

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Der Immobilienmarkt nicht nur in der Hauptstadt Deutschland ist seit 2009 immer mehr in den Fokus gerückt – mittlerweile so sehr, dass selbst die sonst mit Warnungen eher geizende Bundesbank vor Blasenbildungen warnt. Aber, was ist dran an den Warnungen – und wie konnte die Blase überhaupt entstehen? 

Während z.B. das Institut der Deutschen Wirtschaft oder die amtlichen Gutachterausschüsse nach wie vor keine Immobilienblase sehen, obwohl z.B. die Preise für Eigentumswohnungen in Deutschland in 2016 im Schnitt um 8,5% gestiegen sind, schlugen andere Institutionen, etwa die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich, wie auch die Commerzbank schon vor einiger Zeit Alarm (und sie waren nicht die einzigen). Auch gibt es erste Zeichen für „Houseflipping„, also das schnelle An- und Verkaufen von Immobilien im Rahmen gezielter Spekulation auf steigende Immobilienpreise (s. auch hier).

Bei diesen Diskussionen über „Blase oder Nicht-Blase“ sollte man allerdings den Einfluss der Lobbyisten nicht nur auf die Gesetzgeber (in den USA wurden Immobilienlobbyisten gerade als größter „Big Spender“ im Wahlkampf „enttarnt„), sondern auch auf die Medien nicht unterschätzen. Deswegen hilft es, Berichte über Immobilienblasen immer verbunden mit der Frage „cui bono?“ zu lesen. Mit dieser Frage im Hinterkopf kann man etwa die Behauptung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), wonach in Deutschland zu wenig gebaut werde, vielleicht besser einordnen.

Auch scheint die typische Finanzierung des deutschen Häuslebauers oder -käufers nach wie vor eher konservativ zu sein, gerade im Vergleich zu internationalen Gepflogenheiten. Daneben dürften auch viele (deutsche) Erben ihre Vermögen in Betongold anlegen. Schließlich könnte ein Teil der Preisentwicklung generell auch mit der „Flucht in die Sachwerte“ im Zuge der Niedrigzinspolitik der Zentralbanken zu erklären sein.

Aber es sind – wiederum gerade in der Hauptstadt – möglicherweise gar nicht die (mittelständischen) Deutschen, die sich (kredit- oder erbfinanziert) ihr Häuschen kaufen: Der vormalige Kulturstaatssekretär Tim Renner führte zum Berliner Zuzug in einem Artikel in der Süddeutschen Zeitung („Der Missverstandene„, 9. Dezember 2016, kostenpflichtiger Artikel), aus, dass: „58 Prozent der Berliner seit 1989 zugezogen (sind). 120.000 Menschen kommen jedes Jahr nach Berlin, davon 68 Prozent aus dem nichtdeutschsprachigen Ausland. 70.000 ziehen weg, von denen sind aber 50.000 Berliner.“ Damit verändert sich nicht nur der gesellschaftliche Mix in Berlin – auch die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt sollten nicht unterschätzt werden: Nach Schätzungen des Berliner Senats sind im Jahr 2015 68 Prozent aller Immobilien in Berlin an ausländische Investoren verkauft worden, 2009 waren es nur 14 Prozent. Wenn man diese Zahlen in die Betrachtungen mit einbezieht, dann wird klar, dass eine etwaige Immobilienblase in Berlin noch vielleicht zu einem geringen Teil durch einige reiche deutsche Erben verursacht wird, die hohe Preise ohne Umweg über eine Finanzierung zahlen können. Einen größeren Anteil jedoch dürften die genannten ausländischen „Investoren“ und Privatpersonen haben.

Nicht nur in Berlin dürfte deswegen mittlerweile eine große Spekulations- und Geldparkwelle durch ausländisches Kapital ablaufen – die die Immobilienpreise in schwindelerregende Höhen treibt. Auch verwundert es vielleicht mit Blick auf die schon oben gestellte Frage „cui bono“ nicht, dass Deutschland zwar mittlerweile als Paradies für Geldwäscher gilt, aber ein etwaiger Zusammenhang zwischen der Entwicklung einer Immobilienblase und Geldwäsche von den Medien zumindest für Deutschland überhaupt nicht aufgegriffen wird (googeln Sie mal „Immobilienblase + Geldwäsche„). Demgegenüber wird die Thematik für andere Länder (s. hier z. B. für London) ausgesprochen umfassend dargestellt. Und dies, obwohl das Bundeskriminalamt bereits in einer Studie aus dem Jahre 2012 warnte, dass der Immobiliensektor für Geldwäscheaktivitäten anfällig sei. Es muss aber nicht immer Geldwäsche sein. Für viele Ausländer gilt der deutsche Immobilienmarkt als per se als „sicherer“ und nach wie vor billiger Hafen. So erzählte mir eine schwedische Unternehmensberaterin, dass es für Schweden durchaus preisgünstig sei, eine Ferienwohnung in Berlin zu kaufen.

Insgesamt dürfte in den letzten Jahren somit zumindest in den großen Städten Deutschlands und insbesondere in Berlin eine Immobilienblase entstanden sein, die wahrscheinlich nicht unerheblich durch ausländisches (nicht immer sauberes?) Geld aufgepumpt wurde. Allerdings mehren sich mittlerweile die Zeichen, dass die Immobilienpreise ihren Zenit überschritten haben. So warnt der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) vor einem Platzen der Blase, die FAZ schlägt in dieselbe Kerbe, und das Handelsblatt konzidierte erst kürzlich, dass „dem Immobilienfieber der Deutschen die Luft ausgeht.

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